Konut Satışlarında Gerçek Tablo: Birinci Elde Verilere Yansıyandan Çok Daha Sert Düşüş Var

Türkiye genelinde gayrimenkul piyasasında açıklanan resmi veriler ile sahadaki fiili dinamikler arasındaki makas giderek açılıyor. Yüksek faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan zorlukların etkisiyle Eylül ayında toplam konut satışları yıllık bazda yüzde 9,3 azalarak 142 bin adet seviyesinde gerçekleşti. Ancak tapu tescil süreçlerindeki zamanlama farkı, birinci el konut sektöründeki gerçek kaybı istatistiklerde henüz tam olarak görünür kılmıyor.

İkinci El Düşüşü Yansıtırken Sıfır Konutta Gecikmeli Etki Sürüyor

Yılın ilk 9 ayında Türkiye genelinde satılan 1 milyon 92 bin konutun yüzde 34'ünü birinci el, yüzde 66'sını ise ikinci el satışlar oluşturdu. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla toplam satış adedinde kaydedilen 80 binin üzerindeki düşüşün neredeyse tamamı resmi kayıtlarda ikinci el piyasasında gerçekleşmiş görünüyor. İkinci el konut satışları doğrudan tapu devriyle anlık piyasa talebini net biçimde yansıtırken, birinci el projelerde geçmiş dönemlerde yapılan taahhütlü ve vadeli sözleşmelerin tapu devirlerinin yeni tamamlanması, sıfır konuttaki sert talep daralmasını maskeliyor.

Öncü Göstergeler Yüzde 20'nin Üzerinde Daralmaya İşaret Ediyor

Gecikmeli tapu devirlerinin yarattığı yanılsamayı bertaraf etmek için piyasanın öncü kurumsal göstergeleri incelendiğinde tablonun ciddiyeti daha net ortaya çıkıyor. Toplam pazarın yaklaşık yüzde 2'lik hacmini oluşturan Emlak Konut GYO verilerine göre, şirketin bağımsız bölüm satışları geçen yılın ilk 9 ayında 8 bin adedin üzerindeyken, bu yıl aynı dönemde sert bir düşüşle 3 bin 200 adet seviyesine geriledi.

Makroekonomik finansman koşullarından benzer şekilde etkilenen otomotiv pazarında satışların yüzde 28 daralması da konut tarafında resmi tablolarda görünen yüzde 9 ila 15 aralığındaki düşüşün gerçeği yansıtmadığını ortaya koyuyor. Sektör temsilcilerinin saha gözlemleri, birinci el konuttaki asıl talep ve reel satış daralmasının yüzde 20'nin oldukça üzerinde seyrettiğini doğruluyor.

Sermaye Piyasalarındaki Çalkantı ve Negatif Servet Etkisi

Konut talebini baskılayan temel unsurların başında sadece yüksek mevduat faizleri ve ipotekli satışlardaki kısıtlamalar gelmiyor. Son dönemde finansal piyasalarda ve sermaye fonlarında yaşanan çalkantıların tetiklediği negatif servet etkisi, orta ve üst gelir grubunun gayrimenkul yatırım iştahını belirgin biçimde zayıflatmış durumda. Kentsel dönüşüm nedeniyle kiralık piyasasında rekor artışlar yaşanırken, sıfır konut projelerinde yeni alım kararlarının ertelenmesi üretici tarafındaki nakit akışını da daraltıyor.

Piyasa Notu: Birinci el konut piyasasındaki reel daralmanın tapu kayıtlarına gecikmeli yansıması, inşaat sektöründe nakit akışı baskısını artırırken, yüksek faiz ortamında gayrimenkulün getiri avantajını mevduat ve likit enstrümanlar lehine sınırlamaya devam ediyor.