Konut Fiyatlarında Reel Erime Yüzde 35'e Ulaştı: Gayrimenkule Erişim Krizi Derinleşiyor
Konut fiyatlarında nominal bazda sınırlı artışlar sürerken, yüksek enflasyon karşısındaki reel kayıp yüzde 35 seviyesine dayandı. Kredi faizlerindeki sert yükseliş konuta erişim oranını tarihi diplere çekti.
Türkiye gayrimenkul piyasasında nominal bazda kaydedilen sınırlı artışlar, enflasyon karşısındaki reel erimenin boyutunu gizlemeye yetmiyor. 2023 yılının ortalarından bu yana uygulanan pozitif reel faiz politikası ve hanehalkı alım gücündeki aşınma neticesinde konut fiyatlarındaki reel düşüş hız kesmeden devam ediyor.
Fiyat Artışları Enflasyonun Gerisinde Kaldı
Son piyasa verilerine göre, konut fiyatları aylık bazda nominal olarak yüzde 1,2, yıllık bazda ise yüzde 23 artış gösterdi. Ancak yıllık enflasyonun yüzde 30 seviyesinin üzerinde seyretmesi, konut değerlemelerinin yıllık bazda yüzde 5,7 ile yüzde 7 aralığında reel kayıp yaşamasına yol açtı.
2023 yılı ortalarından itibaren hesaplanan TÜİK TÜFE verileriyle düzeltildiğinde, gayrimenkul fiyatlarındaki kümülatif reel gerileme yaklaşık yüzde 25 seviyesine ulaştı. Farklı enflasyon göstergeleri baz alındığında ise reel tablonun daha da sertleştiği görülüyor; konut fiyatları İstanbul Ticaret Odası (İTO) Geçinme Endeksi baz alındığında yüzde 35, KKTC TÜFE baz alındığında ise yüzde 40'a varan reel kayıp kaydetti.
Finansman Dengesi Bozuldu, Konuta Erişim Dip Yaptı
Konut kredi faiz oranlarındaki yüksek seyir, kira getirisi ile mülk değeri arasındaki finansman dengesini kökten sarstı. Artan borçlanma maliyetleri ve daralan alım gücü nedeniyle konuta erişim rasyosu, 2020 yılına kıyasla 8 ila 9 puan gerileyerek tarihi dip seviyelere indi. Krediye erişimin kısıtlanması, ipotekli konut satışlarını önemli ölçüde baskılamaya devam ediyor.
Arz Şoku ve Kentsel Dönüşüm Etkisi
Reel fiyatlardaki gerilemede arz yönlü gelişmeler de belirleyici rol oynuyor. Deprem konutlarının etaplar halinde hak sahiplerine teslim edilmesiyle piyasaya giren pozitif arz şoku, fiyatların yukarı yönlü hareketini sınırlayan unsurlar arasında öne çıkıyor. Öte yandan, kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazandığı büyükşehirlerde kiralık konut talebi tırmanırken, genel piyasada yaşanan sermaye ve portföy çalkantıları konut yatırım talebini zayıflatmayı sürdürüyor.
Piyasa Notu: Yüksek faiz ve gerileyen alım gücü konutun yatırım aracı cazibesini törpülerken, reel fiyat düzeltmesinin sürmesi nakit birikimi olan alıcılar lehine fırsatlar sunsa da kredili konut edinimini imkansıza yakın kılmaya devam ediyor.