İstanbul'da Çatı Katları Bağımsız Konut Oluyor: 19 Bin Yeni Daire Kapıda

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi, arsa kıtlığı ve yüksek konut maliyetleriyle boğuşan mega kent için kritik bir imar hamlesine imza attı. Mecliste oy birliğiyle kabul edilen düzenlemeyle, geçmişte sadece son kattaki dairelerle birleşik dubleks olarak kullanılabilen çatı araları, müstakil girişli ve ayrı tapulu bağımsız konut statüsüne kavuşuyor. Mevcut imar planlarındaki bina yükseklik sınırını ve kat adedini artırmadan hayata geçirilecek bu model, doğrudan satılabilir ve kiralanabilir yeni konut arzı üretecek.

EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, 2025 yılının ilk dokuz ayında İstanbul'da 9 bin 706 binaya yapı ruhsatı verildi ve bu ruhsatlar toplam 110 bin 212 daireyi kapsadı. Yeni mevzuat ışığında, ruhsat alan her binada ortalama iki adet bağımsız çatı konutu üretilebileceği varsayıldığında, yalnızca dokuz aylık dönemde 19 bin 412 ilave daire potansiyeli ortaya çıkıyor. Bu hesaplama, ruhsatlı daire arzında teorik olarak yüzde 17,6'lık bir artış anlamına gelirken kentin toplam bağımsız bölüm kapasitesini 129 bin 624 adede yükseltiyor.

Söz konusu adım, tıkanma noktasına gelen kentsel dönüşüm süreçlerinde de maliyet krizine can suyu olabilir. Müteahhit ve hak sahipleri arasında kat karşılığı oranlarında yaşanan anlaşmazlıklar, çatı aralarından elde edilecek ilave bağımsız bölümlerin satış geliriyle dengelenebilecek. Yüklenici firmalara fazladan bir finansman kalemi sunan bu imkân, riskli yapıların yenilenme sürecini hızlandırma potansiyeli taşıyor.

Uygulamanın mimari sınırları ise İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 44. maddesi çerçevesinde netleşiyor. Yönetmeliğe göre binalarda azami yüzde 45 çatı eğimi ve en fazla 5 metre mahya yüksekliği şartı aranıyor. Bu teknik parametreler, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu ilçelerde sokak siluetini değiştirirken, her binanın parsel geometrisi ve statik yapısı iki yeni konut üretimine elvermeyebilecek. Çatı konutlarının piyasaya değer katabilmesi için enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı ile yeterli gün ışığı standartlarının eksiksiz sağlanması gerekiyor.

Piyasa Notu: Çatı katlarının bağımsız tapu alması, özellikle merkezi ilçelerde 1+1 ve stüdyo tipi erişilebilir kiralık konut arzını artırabilir; arsa maliyeti sıfır olan bu alanlar kentsel dönüşümde müteahhit payını sübvanse ederek maliklerin cepten ödeyeceği yenileme bedelini düşürecektir.