Konut Talebini Harekete Geçirecek Faiz Eşiği: Kredilerde %2 Seviyesi Bekleniyor
Yüksek faiz oranları ve finansmana erişim kısıtlamaları ipotekli konut satışlarını baskılamaya devam ederken, piyasada ertelenen talebin yeniden canlanması için aylık konut kredisi faizlerinde kritik eşik %2 seviyesi olarak öne çıkıyor.
Yüksek finansman maliyetleri ve sıkı para politikası adımları konut sektöründe ipotekli satışları asgari seviyelere çekerken, piyasanın yeniden hareketlenmesi için gereken faiz seviyeleri netleşiyor. Mevcut tabloda aylık yüzde 3 civarında seyreden konut kredisi faizleri yıllık bileşikte yüzde 42,5'e karşılık gelirken, sınırlı faiz indirimlerinin tüketici tarafındaki kredi talebini uyandırmada yetersiz kaldığı gözleniyor. Finansman maliyetinde 1 puanlık bir indirimin dahi aylık faizi ancak yüzde 2,93 seviyesine çekebilmesi, ipotekli alımların önündeki maliyet bariyerini koruyor.
Kritik Eşik: Yüzde 2,20 ve Altı
Piyasa dinamikleri, ipotekli konut satışlarının belirgin bir ivme kazanabilmesi için aylık kredi faizlerinin öncelikle yüzde 2,20 - 2,30 bandına, ardından kalıcı canlanma için psikolojik sınır olan yüzde 2 seviyesinin altına gerilemesi gerektiğine işaret ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) olası faiz indirim döngüsünde politika faizini yüzde 25-30 bandına çekmesi senaryosunda, bankaların konut kredisi faizlerinde de hızlı bir gevşeme alanı oluşması bekleniyor.
Vatandaşın Konut Talebi Canlı
Finansmana erişimdeki zorluklara rağmen hanehalkının gayrimenkule olan ilgisi sürüyor. TCMB Beklenti Anketi sonuçlarına göre, "ev ve arsa alırım" diyen katılımcıların oranı Eylül ayındaki seviyesine kıyasla Ekim'de 2 puan artış göstererek yüzde 35,6'ya yükseldi. Reel konut fiyatlarının 2023 yılındaki zirve noktasına kıyasla enflasyondan arındırılmış bazda yüzde 23 ila yüzde 36 oranında gerileyerek 2020-2021 dönemi seviyelerine inmesi de alım fırsatı kollayan tasarruf sahiplerinin bekle-gör tutumunu destekliyor.
Birinci El Konutlara Özel Teşvik İhtimali
İnşaat sektöründeki "sat-yap" modelinin sürdürülebilirliği ve iç piyasadaki ekonomik dengenin korunması adına, olası bir yavaşlama sürecinde birinci el konut alımlarına yönelik adımların devreye girmesi öngörülüyor. Bu doğrultuda, BDDK ve ekonomi yönetiminin birinci el konut alımlarında uygulanan kredi kısıtlamalarını gevşetmesi ya da kamu bankaları aracılığıyla hedefe yönelik özel konut finansmanı kampanyaları başlatması muhtemel seçenekler arasında değerlendiriliyor.
Piyasa Notu: Aylık faizlerin %2'nin altına inmesi ipotekli satışlarda ertelenen talebi hızla harekete geçirebilir; bu süreç gerçekleşene kadar reel fiyatlardaki gerileme nakit gücü olan alıcılar için avantaj sağlamaya devam ediyor.