Konut Piyasasında Kredi Çıkmazı: İpotekli Satışların Payı Dipte, Finansman Servete Dayandı

Türkiye konut piyasasında reel fiyatlar son bir yılda enflasyondan arındırılmış olarak yüzde 6,5 gerilemesine rağmen, yüksek konut kredisi faizleri hanehalkının konuta erişimini sınırlandırmaya devam ediyor. Ağustos ayında el değiştiren 127 bin 410 konutun yalnızca yüzde 17'si ipotekli olarak satılırken, işlemlerin geriye kalan yüzde 83'ü peşin para, senet, altın ve gayrimenkul gibi mevcut servet unsurlarının bozdurulmasıyla finanse edildi.

Geçmiş yıllara kıyasla kredi kullanımındaki gerileme dikkat çekici boyutlara ulaştı. 2020 yılında satılan her 10 konuttan yaklaşık 4'ü banka kredisiyle el değiştirirken, cari yılın ilk 8 ayında gerçekleşen toplam 950 bin 529 satışın sadece 188 bin 813'ü ipotekli finansmanla tamamlanabildi. Bu tablo, toplam satışlar içinde kredili işlemlerin payının her 5 konutta 1'e kadar gerilediğini ortaya koyuyor.

4 Milyon TL Krediye Aylık 123 Bin TL Taksit

Mevcut piyasa koşullarında 5 milyon TL değerindeki ortalama bir konut için 1 milyon TL peşinat ödendiğinde, geriye kalan 4 milyon TL'lik kredi ihtiyacı için aylık yüzde 2,99 faiz oranı ve 10 yıl vade üzerinden aylık 123 bin TL taksit hesaplanıyor. Söz konusu kredinin 10 yıllık toplam geri ödemesi 14,8 milyon TL'ye ulaşırken, bu tutarın 10,8 milyon TL'sini doğrudan faiz yükü oluşturuyor.

Bankacılık sektörünün uyguladığı risk kriterleri gereğince aylık taksit tutarının toplam hanehalkı gelirinin yüzde 50'sini aşmaması kuralı, konuta erişim eşiğini daha da yükseltiyor. 123 bin TL'lik taksit yükünün karşılanabilmesi için bankalar kredi onayı sürecinde hanede en az 250 bin TL aylık net gelir şartı arıyor. Bu gelir eşiği, bordrolu ve maaşlı geniş kitleleri konut finansmanı ekosisteminin tamamen dışına itiyor.

Olası Faiz İndiriminde Dahi Kira-Kredi Makası Açık Kalıyor

Konut kredisi faizlerinin yüzde 1,50 seviyesine gerilediği alternatif senaryoda dahi 4 milyon TL'lik kredinin aylık taksiti 72 bin TL düzeyinde kalıyor. Bu tutar, büyükşehirlerdeki 30-35 bin TL seviyesindeki ortalama kira bedellerinin iki katından fazla bir finansman yüküne işaret ediyor.

Öte yandan, konut fiyatları reel bazda yüzde 6,5 değer kaybetse de arsa payı ve inşaat maliyetlerindeki yüksek seyir, yeni konut üretim maliyet tabanını özellikle İstanbul gibi metropollerde 10 milyon TL eşiğine taşımış durumda. Bu durum, ilk el konut arzının dar gelir grubuna hitap eden fiyatlama patikasına dönmesini zorlaştırıyor.

Piyasa Notu: Yüksek finansman maliyeti ve gelir-taksit uyumsuzluğu, konut alımını maaş gelirleriyle finanse edilebilen bir ihtiyaç olmaktan çıkarıp yalnızca varlık takası ve nakit servet aktarımıyla dönen bir piyasaya dönüştürüyor.