Konutta Sert Düşüş Trendi: Reel Fiyat Gerilemesi ve Satışlardaki Kayıp 2026'ya Kadar Sürebilir

Türkiye gayrimenkul piyasasında yüksek faiz oranları ve sıkı para politikasının etkileri belirginleşmeye devam ediyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı ve Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman, konut sektörünün 30 aydır süren bir gerileme döngüsü içerisinde olduğunu belirterek, reel fiyat erimesinin ve talep daralmasının devam edeceğini vurguladı.

Ağustos Satışları Son 7 Yılın En Düşük Seviyesinde

Konut satış istatistiklerini değerlendiren Büyükduman, ağustos ayında satışların bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15 azalarak 127 bin adede indiğini hatırlattı. Geçtiğimiz yılın ağustos ayında 149 bin adetlik satış gerçekleştiğini kaydeden uzman, kaydedilen bu sonucun son 7 yılın en zayıf ağustos performansı olduğuna işaret etti. Büyükduman, önümüzdeki aylarda da aylık bazda 120-125 bin adet civarında yatay-zayıf seyrin korunmasını ve günlük satışların ortalama 6 bin bandına oturmasını beklediğini ifade etti.

Reel Fiyat Kaybı Yıl Sonunda Yüzde 8'e Ulaşabilir

Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarının yıllık bazda nominal olarak yüzde 23 arttığını, ancak yüzde 31,5 seviyesindeki enflasyon karşısında reel olarak yüzde 6,5 oranında gerilediğini belirten Büyükduman, şu değerlendirmeyi yaptı:

"Yıl sonu itibarıyla toplam konut satışlarının adetsel bazda yüzde 7-8 kayıpla 1 milyon 600 bin civarında gerçekleşmesini bekliyoruz. Fiyat tarafında ise reel gerilemenin yıl sonunda eksi yüzde 8 bandında tamamlanacağını öngörüyorum."

En Büyük Darbe Arsa ve Ticari Gayrimenkule

Piyasadaki daralmanın yalnızca konutla sınırlı kalmadığını belirten iktisatçı, asıl kırılmanın arsa ve arazi segmentinde yaşandığına dikkat çekti. Yüksek borçlanma maliyetleri nedeniyle arsa ve arazi satışlarında yıllık kaybın yüzde 20'ye vardığını aktaran Büyükduman, ticari gayrimenkul ve dükkan satışlarının da bu baskıdan payını aldığını ifade etti. Konut segmentinde ise 5 milyon TL üzerindeki lüks gayrimenkullerin faiz şokuna karşı çok daha kırılgan olduğu, 5 milyon TL altındaki mülklerin ise tasarruf finansman modelleri ve makroihtiyati kredi kolaylıklarıyla kısmen korunduğu vurgulandı.

Dönüş İçin Şart: Enflasyonda Yüzde 20, Faizlerde Yüzde 25

Konut sektöründe trendin yeniden yukarı dönmesi için makroekonomik dengelenmenin tamamlanması gerektiğini belirten Ahmet Büyükduman, toparlanma eşiğini şu sözlerle tanımladı:

Piyasanın canlanabilmesi için enflasyon oranının yüzde 20'lerin altına gerilemesi ve kredi faizlerinin yüzde 25 bandına yaklaşması şart. Orta Vadeli Program (OVP) hedefleri ve dezenflasyon sürecinin seyri göz önüne alındığında, konut sektöründe kalıcı toparlanmanın ancak 2026 yılına doğru gerçekleşebileceği öngörülüyor.

Piyasa Notu: Yüksek mevduat ve borçlanma faizleri devam ettiği sürece gayrimenkul sektörü reel getiri açısından baskı altında kalmayı sürdürecektir; alıcılar için pazarlık payı genişlerken, likidite ihtiyacı olmayan yatırımcıların piyasadaki dip seviyeleri ve 2026 dengelenmesini beklemesi rasyonel bir yaklaşım sunmaktadır.