Kira Sözleşmelerinde e-Devlet Zorunluluğu: Geçerlilik Şartı mı, Kayıt Yükümlülüğü mü?
Kira sözleşmelerinin e-Devlet kapısına taşınmasına yönelik düzenleme hazırlıkları sürerken, mevcut fiziksel kontratların geçerliliğini koruduğu ve henüz yürürlüğe girmiş resmi bir mevzuat bulunmadığı görülüyor.
Gayrimenkul piyasasında kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasına yönelik hazırlıklar gündemdeki yerini koruyor. Kamuoyunda mevcut fiziksel sözleşmelerin geçersiz sayılacağına dair oluşan endişelerin aksine, halihazırda yürürlüğe girmiş bağlayıcı bir kanun veya yönetmelik bulunmuyor. Mevcut Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde akdedilmiş adi yazılı kira sözleşmeleri hukuki geçerliliğini aynen koruyor.
Bakanlığın Hedefi: Kayıt Dışılıkla Mücadele ve Emsal Veri Tabanı
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yürütülen çalışmaların temelinde; kayıt dışı ekonomiyle mücadele, vergi kayıplarının önlenmesi ve yargıya intikal eden kira tespit davaları için şeffaf bir emsal veri tabanı oluşturulması yer alıyor. Kira bedellerinin ve sözleşme koşullarının merkezi bir sisteme entegre edilmesi, piyasadaki fiyat hareketlerinin reel veriler üzerinden takip edilmesini amaçlıyor.
Geçerlilik Şartı Yerine Kayıt Yükümlülüğü Modeli
Sistemin hukuki kurgusu açısından iki temel model tartışılıyor: Sözleşmenin kurulması için e-Devlet onayının bir 'geçerlilik şartı' olması veya taraflara bildirim zorunluluğu getiren bir 'kayıt yükümlülüğü' şeklinde tasarlanması.
- Geçerlilik Şartı Riski: Sistemin doğrudan geçerlilik şartı olarak kurgulanması halinde, depozito ve ilk kirayı ödeyerek taşınmaza yerleşen kiracının, ev sahibinin sistem onayını geciktirmesi durumunda hukuki korumadan yoksun kalması ve haksız tahliye riskiyle karşılaşması ihtimal dahilinde bulunuyor.
- İdari Kayıt Yükümlülüğü: Sözleşmenin kurulmasını engellemeyen, ancak sisteme bildirim yapılmaması durumunda taraflara idari para cezası ve vergi yaptırımı öngören kayıt modeli, tarafların hak kaybını önleyecek daha dengeli bir mekanizma olarak öne çıkıyor.
Borçlar Kanunu'ndaki sözleşme özgürlüğü ve şekil serbestisi ilkeleri doğrultusunda, düzenlemenin tarafların mülkiyet ve barınma haklarını zedelemeyecek idari yaptırımlarla sınırlandırılması gerektiği öngörülüyor.
Piyasa Notu: Uygulamanın geçerlilik şartı yerine idari bildirim yükümlülüğü olarak devreye alınması, kiracıların hak kaybını önlerken kayıt dışı kira gelirlerinin vergilendirilmesini güvence altına alacaktır.