Ev Sahipliği Oranında 11 Yıllık Düşüş: Konut Yatırımı ve Kira Matematiğinde Yeni Dönem

Türkiye konut piyasasında mülkiyet oranlarındaki gerileme sürüyor. 2014 yılında yüzde 61,1 seviyesinde bulunan ev sahipliği oranı, son 11 yılda yüzde 57,1'e gerileyerek yaklaşık 3,5 milyon kişilik bir kayba işaret etti. Güncel nüfus dağılımında toplumun yüzde 27'si kiracı konumundayken, yüzde 15'lik kesim mülkiyeti kendisine ait olmayan ve kira ödemediği akraba ya da aile evlerinde ikamet ediyor.

Uluslararası Sıralama ve Konut Edinim Süreleri

Küresel ölçekte 44 ülkenin yer aldığı listede Türkiye, yüzde 56-57 bandındaki ev sahipliği oranıyla 39. sırada bulunuyor. Sıralamanın zirvesinde yüzde 93 ile Romanya ve Slovakya yer alırken, listenin tabanında yüzde 41 ile Almanya ve yüzde 38 ile İsviçre konumlanıyor.

Gelir ve fiyat dengesizliği konuta erişim sürelerinde de belirginleşiyor. Türkiye'de bir hanehalkının tüm gelirini hiçbir harcama yapmadan biriktirmesi senaryosunda bir ev edinebilmesi ortalama 12,6 yıl sürüyor. Dünya ortalamasının 11,2 yıl, Belçika'da ise 6,5 yıl olduğu bu gösterge, gelirin yüzde 20'sinin tasarruf edildiği gerçekçi piyasa koşullarına uyarlandığında Türkiye için 63 yıla kadar çıkıyor. Daralan konut kredisi hacmi ve yüksek faiz oranları, maaş geliriyle konut edinimini sınırlandırırken alımlar ağırlıklı olarak nakit ve mevcut servet transferleriyle gerçekleşiyor.

Kira Piyasasında Reel Gerileme ve Çarpanlar

Kira tarafında ise artış hızında ivme kaybı gözleniyor. Türkiye genelinde yeni kiralamalarda yıllık kira artışı yüzde 26,4 seviyesinde kalarak resmi enflasyonun altında, reel olarak yüzde 3,9 gerileme kaydetti. Buna karşılık İstanbul'da yeni kiralama artışları yüzde 34,5 ile enflasyonun üzerinde seyretmeyi sürdürdü. Mevcut kiracılarda ise Mayıs 2024'te yüzde 125 ile zirve yapan yıllık artış oranı yüzde 43 seviyesine çekildi.

Konut fiyatının yıllık kira getirisine bölünmesiyle hesaplanan kira çarpanları bölgesel bazda şu seviyelerde seyrediyor:

• Türkiye Ortalaması: 13 - 17 yıl
• Ankara: 11 - 12 yıl
• Antalya: 16 - 17 yıl
• Muğla: 18 - 19 yıl

Mevduat Getirisi Yatırım Dinamiklerini Değiştirdi

Son bir yıllık dönemde konut fiyat artışının yüzde 23'te kalmasına karşılık net mevduat getirisinin yüzde 33 civarında gerçekleşmesi, birikim sahiplerinin tercihlerinde belirleyici oldu. Birikimini vadeli mevduatta değerlendiren tasarruf sahiplerinin satın alma gücü, konut metrekaresi bazında yüzde 8 artış kaydetti. Kira çarpanının 20 yılın üzerine çıktığı lokasyonlarda mülk edinmek yerine kirada kalıp birikimi finansal araçlarda değerlendirmenin matematiksel olarak daha yüksek getiri sağladığı bir tablo ortaya çıkıyor.

Piyasa Notu: Net mevduat getirisinin konut değer artışını aştığı mevcut konjonktürde, kira çarpanı yüksek bölgelerde borçlanarak mülk almak yerine likit faiz enstrümanlarında kalarak kirada oturmak sermaye birikimi açısından daha avantajlı bir getiri alanı sunuyor.