Dijital Kira Sözleşmelerinde Hukuki Riskler: Şekil Serbestisi ve Kefalet Çıkmazı

Kira sözleşmelerinin e-Devlet altyapısına taşınmasına yönelik yasal hazırlıklar, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) temel ilkeleri ve gayrimenkul piyasasının dinamikleri açısından kritik hukuki engeller barındırıyor. Sistemin zorunlu bir geçerlilik şartı olarak kurgulanması ihtimali; sözleşme özgürlüğü, kefalet şartları ve veri gizliliği ekseninde yeni risk alanları oluşturuyor.

Sözleşme Özgürlüğü ve Şekil Serbestisi İlkeleri

Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi sözleşmelerde şekil serbestisini esas alırken, 26. maddesi tarafların sözleşme içeriğini kanuni sınırlar dahilinde serbestçe belirleyebileceğini hükme bağlıyor. e-Devlet altyapısında sunulacak maktu ve standart dijital formların, özellikle ticari gayrimenkullerde yaygın olan ciro bazlı kira ödemeleri, intifa hakkı protokolleri veya kapsamlı tadilat taahhütleri gibi karma sözleşme hükümlerini karşılamada yetersiz kalacağı öngörülüyor. Zorunlu tip sözleşme modelinin, tarafların irade serbestisini kısıtlama riski taşıdığı kaydediliyor.

TBK 583 Kapsamında Kefalette El Yazısı Şartı

Dijital kira sözleşmelerinin önündeki en temel yapısal engellerden birini kefalet sözleşmelerinin geçerlilik şartları oluşturuyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 583. maddesi gereğince, kefaletin geçerli sayılabilmesi için kefilin sorumlu olduğu azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olma iradesini bizzat kendi el yazısıyla yazması zorunlu bulunuyor. Dijital arayüzlerdeki standart buton onaylarının bu katı el yazısı şartını karşılamayacağı ve yargı süreçlerinde kefaletlerin geçersiz sayılmasına yol açabileceği değerlendiriliyor.

Veri Güvenliği ve Erişim Kısıtları

Mülk sahipliği kayıtları, kira bedelleri ve finansal kefalet ilişkilerinin merkezi bir veri tabanında toplanması, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) ile ticari sırların korunması mevzuatı uyarınca en üst düzeyde siber güvenlik altyapısını zorunlu kılıyor. Bununla birlikte, yabancı uyruklular, engelli bireyler ve dijital okuryazarlığı kısıtlı vatandaşların e-Devlet sistemine erişimini sağlayacak alternatif yasal mekanizmaların eksikliği, mülkiyet ve barınma hakkı kapsamında doğabilecek diğer bir risk alanı olarak öne çıkıyor.

Piyasa Notu: Dijital kira kontratlarının zorunlu tutulması halinde, özellikle ticari kiralamalardaki özel şartların ve kefaletlerin geçersiz sayılma riski bulunduğundan tarafların hukuki güvence mekanizmalarını önceden netleştirmesi gerekiyor.